就会无穷大。但这种情况在现实中不也许会出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。

  【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。

  此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为a，此后按比率g逐年递减：②报酬率为y，y大于零；③收益期限为无限年。

  净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可通过净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。例如，假设有效毛收入逐年递增的比率为gi，运营费用逐年递增的比率为ge，收益期限为有限年，则计算公式为：

  此公式的假设前提是：①有效毛收入i按比率gi逐年递增，运营费用e按比率ge逐年递增；②gi或ge不等于报酬率y；③收益期限为有限年n，并且满足

  同理，如果有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减，其计算公式都能较容易地推导出。其中，在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：

  在上述公式中，有效毛收入逐年递增时，gi前取“一”，逐年递减时，gi前取“＋”；运营费用逐年递增时，ge前取“一”，逐年递减时，ge前取“＋”。

  【例7-12】预测某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。请计算该宗房地产的收益价值。

  【例7-13】预测某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。

  【解】由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n：

  净收益在前后两段变化规律不同的公式，根据前段净收益的变化，有无规律变化、每年不变、按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形；后段净收益的变化，在实际估价中主要是假定每年不变，也可根据详细情况设定为按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形；根据收益期限，又分为有限年和无限年两种。下面以后段净收益每年不变的情形来说明。

  此公式的假设前提是：①净收益在未来t年（含第t年）有变化，分别为a1，a2，…，at，在第t年以后无变化为a，②报酬率为y，且y不等于零；③收益期限为有限年n。

  此公式的假设前提是：①净收益在未来t年（含第t年）有变化，分别为a1，a2…，at，在第t年以后无变化为a；②报酬率为y，且y大于零；③收益期限为无限年。

  净收益在前后两段变化规律不同的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益是不同的。但如果如果采用净收益一直每年不变或者有规律变化的公式，如公式：

  来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的真实的情况来估价，又不大可能（除非收益期限较短）。未解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，预测其未来5年~10年的净收益，并假设此后的净收益每年不变或者按一定规律变动，然后对这两段净收益进行折现处理，计算出房地产的价值。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因收益可能不稳定，更适用这种公式来估价。

  【例7-14】某宗房地产的收益期限为38年，预测其来来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。

  【例7-15】预测某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。

  与例7- 14的38年收益期限的房地产价格300．86万元相比，例7-15收益期限为无限年的房地产价格要高9．34万元（310．20－300．86＝9．34）。

  预测房地产未来t年期间的净收益分别为a1，a2，…，at，第t年末的价格为vt，则其现在的价格为：

  t——预测净收益的期限。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则t为持有房地产的期限，简称持有期。

  vt——房地产在未来第t年末的价格（为第t年末的市场价值或残值。如果购买房地产的目的是持有一段时间后转售，则为预测的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，称为净转售价值或期末转售收益，是在持有期末转售房地产时能够得到的净收益）。

  此公式的假设前提是：①已知房地产未来t年期间的净收益为a1，a2，…at；②房地产在第t年末的价格为vt；③期间报酬率和期末报酬率相同，为y。

  上述公式中如果难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率（即相对价值变动），例如增值率为△，即vt＝v（1＋△），以期间收益每年不变的情形为例，

  如果预测的是未来价格每年的上涨率为g，即vt=v（1+g）t，则公式为：

  预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前途非常容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，尤其是在某地区将会出现较大改观或者房地产市场行情预期有较大变化的情况下。二是对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。实际上，收益性房地产是一种投资品，作为投资品的典型收益包括两部分：一是在持有房地产期间每单位时间（如每月、每年）所获得的租赁收益或经营收益；二是在持有期末转售房地产时所获得的增值收益。因此，预知未来若干年后的价格的公式成了评估收益性房地产价值的最常用公式。下面举几个例子予以具体说明。

  【例7-16】某宗房地产现行的价格为2000元/㎡，年净收益为200元/㎡，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入到正常的使用中，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入到正常的使用中后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

  可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/㎡上涨到3693元/㎡。

  【例7-17】某写字楼过去的市场行情报价为12000元/㎡，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/㎡。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场行情报价将达12500元/㎡，转让该写字楼的税费为市场行情报价的6%。若投资的人要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。

  【例7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。

  【例7-19】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格持续上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产现在的价格。

  【例7-20】预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9．5%。请求取该宗房地产当前的价格。